Haus kaufen in Österreich als Deutscher: trotz steigender Immobilienpreise?

Mal ehrlich: Haben Sie nicht auch schon mal von einem Haus in Wien im Bezirk Josefstadt geträumt? Jedoch ist der Traum ‚Haus kaufen in Österreich‘ leichter geträumt als umgesetzt. Alles, was Sie vor dem Hauskauf wissen sollten, lesen Sie jetzt.

Der Kauf eines Hauses in Österreich ist bei vielen Deutschen beliebt

Für den Immobilienkauf kennen Deutsche nur ein Nachbarland: Österreich! Die Liebe zu Österreich haben bereits 131.282 Deutsche umgesetzt: ihr Hauptwohnsitz lautet auf Wien. Für 77.122 Deutsche ist Wien der Zweitwohnsitz. Steigende Tendenz. Der Immobilienkauf in Österreich scheint einfach zu sein. Doch leider trügt der Schein. Von Bundesland zu Bundesland sind die Regelungen unterschiedlich. Und die Regelungen sind auch unterschiedlich, wenn es um land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften, Wohnungen, Baugrundstücke geht. Wie also ist mit dem Baulandgrundverkehr (Baugrundstücke) und dem grünen Grundverkehr (Objekte der Land- und Forstwirtschaft) umzugehen?

Unter welchen Bedingungen darf ein Deutscher ein Haus in Österreich erwerben?

Eine Immobilie in Österreich zu erwerben, wird theoretisch keinem Deutschen verwehrt. Österreich ist EU-Mitgliedsland und lässt den Eigentumserwerb uneingeschränkt zu. Nur landwirtschaftliche Immobilien sind davon ausgenommen. Auf den Deutschen Immobilienkäufer kommen zunächst eine Reihe Fragen zu. Zunächst denkt man in diesem Zusammenhang an Steuern. Man ist jedoch gut beraten, den Fokus auf Rechtsfragen zu legen. Diese verlangen einiges an Feingefühl und Ausdauer.

Schritt für Schritt: der zweistufige Immobilienerwerb mit Titel und Modus in Österreich

Das österreichische Recht bildet die Grundlage für den Erwerb eines Hauses in Österreich. Dies lässt kein anderes Recht zu. Dem Käufer wird durch das österreichische Recht ein besonderer Schutz zuteil. Der Kauf ist erst nach dem Durchlaufen zweier aufeinander folgender Schritte abgeschlossen. So soll der Käufer vor dem gutgläubigen Erwerb oder vor Belastungen durch Dritte geschützt werden.

• Stufe 1 des Kaufs: das Verpflichtungsgeschäft oder Titel

  Der Hauskauf wird für beide Parteien mit dem Verpflichtungsgeschäft verbindlich. Der Eigentumsübertrag auf den Käufer wird damit vom Verkäufer noch nicht bewirkt. Die Vereinbarung dient nur der Regelung der Modalitäten. Üblicherweise wird hier ein Kaufvertrag oder ein Schenkungsvertrag geschlossen.

• Stufe 2 des Kaufs: der Eigentumserwerb oder Modus

  Wird der Kauf ins Grundbuch eingetragen, wird damit endgültig der Erwerb des Eigentums vollzogen. Dies ist nur mit einer grundbuchfähigen Urkunde möglich. Die Urkunde wird von beiden Parteien unterzeichnet. Von einem Gericht bzw. einem Notar werden die Unterschriften auf der Urkunde beglaubigt. In Deutschland wäre ein notarieller Kaufvertrag zwingend nötig. Hier ist dies nicht der Fall.

Welche Erklärungen und Genehmigungen sind beim Kauf einer Immobilie erforderlich?

Der Erwerb einer Immobilie nach dem zweistufigen Verfahren wirkt zunächst einfach. Wären da nicht weitere Erklärungen, die Österreich vom Käufer aus Deutschland fordert.

• Erklärung beim Kauf eines Baugrundstücks

  Hier ist die Erklärung einer Bebauung in naher Zukunft vorgeschrieben.

• Erklärung beim Erwerb einer Bestandsimmobilie

  Das zeitnahe Bebauen des Grundstücks muss vom Käufer per Erklärung versprochen werden.

Erforderliche Genehmigungen für Ausländer

EU-Bürger müssen für den Kauf eines Hauses in Österreich zusätzliche Auflagen erfüllen. Jede Region Österreichs lässt die Bescheide und Genehmigungen von verschiedenen Behörden ausstellen, und auch der Weg dahin variiert. Sobald alle notwendigen Dokumente präsent sind, darf der Kauf ins Grundbuch eingetragen werden. Eher nicht.

Suchen Sie einen Haupt- oder Freizeitwohnsitz in Österreich?

Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz nach Österreich verlagern, dürfen Sie mit den wenigsten Problemen rechnen. Schwieriger wird es, wenn Sie die Immobilie als Ferienwohnsitz oder Zweitwohnsitz nutzen möchten. Dies erfordert eine extra Zulassung damit der Eintrag des Kaufs ins Grundbuch erfolgen kann. Wenn alles gut läuft, wird ein Freizeitwohnsitzbescheid ausgestellt.

Weitere Vorschriften im Baulandgrundverkehr

Gerade in den bei Ausländern beliebten Regionen ist man darauf bedacht, eine starke Zunahme von Ferienwohnungen zu vermeiden. Dem dienen an dieser Stelle zusätzliche Vorschriften für den Baulandgrundverkehr (Wohnungen und Baugrundstücke sind betroffen). Den Zweitwohnsitz in Österreich rücken diese Vorschriften für uns Deutsche in weite Ferne, obwohl sie sich mit dem EU-Recht vertragen. Sie gehen teils bis in die 70er Jahre zurück.

Jedem Bundesland sein Raumordnungsgesetz

Die Regelung der Freizeitwohnsitze obliegt in Österreich den Bundesländern. Das führte dazu, dass die Gesetze in jedem der neun Bundesländer verschieden sind. Nur begrenzte Zahlen an Ferienhäusern können in den Nachbarbundesländern erworben werden. Hier besteht bereits eine sehr große Zahl an Immobilien dieser Kategorie. Vorarlberg und Tirol, aber auch Salzburg sind bevorzugte Standorte für Ferienimmobilien. In vielen Fällen sind große Hürden mit dem Kauf einer Immobilie als Freizeitwohnsitz verbunden. Deren Überwindung kann sich über Jahre hinziehen. Man sollte sich nicht über die geltenden Gesetze hinwegsetzen und das gekaufte Haus ohne Genehmigung als Freizeitimmobilie nutzen. Die Behörden können die Immobilie zwangsversteigern oder weitere Maßnahmen verhängen. Man tut also gut daran, lange vor dem geplanten Kauf eines Hauses in Österreich die nötigen Genehmigungen zu prüfen.

Wohin können sich Deutsche beim Kauf eines Hauses in Österreich wenden?

Erste Anlaufstelle ist die Gemeinde, in welcher die Immobilie liegt. In einem Verzeichnis führt die Gemeinde alle Freizeitwohnsitze des Ortes. Weitere Freizeitwohnsitze bedürfen ihrer Genehmigung. Die Grundlage bildet dabei das Landesraumordnungsgesetz des Bundeslandes.

Was versteht man unter einem ‚Freizeitwohnsitz‘?

Die exakte Definition fehlt in den meisten Landesraumordnungsgesetzen. Das Gegenteil davon, den Hauptwohnsitz, grenzt das Gesetz umso klarer ab: es weiß sehr genau, was dieser nicht ist. Ob es sich bei der Immobilie um einen Hauptwohnsitz oder Freizeitwohnsitz handelt, offenbart schnell die Frage, wo der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt. Eine Überprüfung der Nutzungsart kann seitens der Behörde jederzeit erfolgen. Das ist allerdings leichter gesagt, als getan. Vielfach erfolgt die Überprüfung erst auf eine Anzeige hin.

Es erspart Ärger, wenn die Immobilie als Freizeitwohnsitz erworben wird. In diesem Fall kann die Nutzung als Ferienwohnung erfolgen oder auch als Hauptwohnsitz. Zusammenstöße mit dem Gesetze werden auf dem Weg vermieden.

Wie entwickeln sich die Preise für österreichische Immobilien im Jahr 2022?

Der Preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich (WKO) gibt einen sehr detaillierten Einblick in die Immobilienpreise der verschiedenen Segmente. Wir haben vor allem die Preistrends des vierten Quartals 2021 analysiert. Der Immobilienmarkt wird von folgenden Trends geprägt:

• Die Preise für Wohnimmobilien stiegen in nur zwölf Monaten um 12,6%. Geringer fiel die Preissteigerung mit 10,4% im dritten Quartal 2021 aus.
• Noch stärker stiegen die Preise für Einfamilienhäuser außerhalb von Wien an. Deren Preise stiegen um 15,5%. Damit liegt der Wert etwa die Hälfte über der Steigerung des dritten Quartals 2021 von 10,4%.
• Eine Steigerung von immerhin 14,5% erzielten gebrauchte Wohnungen außerhalb Wiens. Im Quartal 3/2021 lag die Steigerung noch bei 11,8%.
• In Wien fielen die Preissteigerungen niedriger aus als außerhalb von Wien. Um 10,6% bzw. 13,9% stiegen die Immobilienpreise im dritten und viertel Quartal außerhalb von Wien. In Wien waren es 10,2% bzw. 11,3%.
• Der Neubauwohnungsmarkt wies niedrigere Steigerungen auf. Außerhalb von Wien lag die Preissteigerung im dritten und vierten Quartal bei 9,5% bzw. 10,8%. In Wien nur bei 9,9% bzw. 10,6%.

Noch immer sind die Kreditzinsen niedrig. Immobilien sind als Geldanlage noch immer attraktiv, auch bei Mietrenditen von unter 4%.

Immobilien ‚in Wien‘: Preisentwicklung gemäß dem Wohnimmobilienpreisindex Österreich

Preisentwicklung nach dem Wohnimmobilienpreisindex Österreich für Objekte ‚außerhalb von Wien‘

Die Preise außerhalb von Wien zogen deutlich stärker an. Für viele Jahre lag dort das Preisniveau wesentlich unter dem von Wien.

Preistrends in Österreich: das kommt 2022 auf uns zu

Das Angebot wird mit dem Anstieg der Nachfrage nicht mithalten können. Somit wird sich der Preisanstieg weiter fortsetzen. Die Inflationsrate wird 2022 über der Steigerung der frei vereinbaren neuen Mietabschlüsse liegen. Die Nachfrage ist besonders groß bei Baugrundstücken, Gebäude in Einzellagen, Einfamilienhäuser und Wochenendhäuser. Ein klarer Trend ist erkennbar: Die Käufer suchen Immobilien außerhalb der Stadt.

Immobilienportale in Österreich: die 10 beliebtesten

• Willhaben.at

  Zu den offerierten Immobilien findet man auf Willhaben.at auch ein Anbieterverzeichnis mit Bauträgern, Maklern und Herstellern von Fertighäusern. Kauf, Miete oder Pacht? Über 1.000 Angebote finden sich auf Willhaben.at.

  Im Web: www.willhaben.at

• Alle-gemeinsam.at

  Die Angebote an Immobilien auf Alle-gemeinsam.at adressieren sich an Privatpersonen, Makler, aber auch an Bauträger. Immobilien können auf Alle-gemeinsam.at kostenfrei inseriert werden. Dieses Angebot steht privaten Immobilienbesitzern offen.

  Im Web: www.alle-gemeinsam.at

• Wohnnet.at

  Das Immo-Portal liefert neue Immobilienangebote per E-Mail direkt ins Postfach. Schicke Stadtwohnungen in Wien und Krems, aber auch Freizeitimmobilien in den begehrten Bundesländern findet man hier.

  Im Web: www.wohnnet.at

• FindMyHome.at

  Die Bewertungen eines Anbieters auf FindMyHome.at können Vertrauen schaffen. Andere Nutzer teilen so ihre Erfahrungen. Die Bewertungen schaffen Klarheit. Herausragende Anbieter haben die Chance, von FindMyHome.at als ‚Qualitätsmakler‘ ausgezeichnet zu werden. FindMyHome.at wurde im Jahr 2001 ins Leben gerufen.

  Im Web: www.findmyhome.at

• Der Standard

  Oft verpasst man lukrative Angebote. Doch auf derStandard.at hilft ein Suchagent, genau das zu vermeiden. Die Immobiliensuche wird vereinfacht: Checklisten, Dienste und gute Tipps helfen.

  Im Web: immobilien.derstandard.at

• Mietguru.at

  Mietguru.at bietet als Immobilienportal Häuser, Eigentumswohnungen, Grundstücke aus ganz Österreich. Die Immobilie des Tages steht auf Mietguru.at für 24 Stunden im Mittelpunkt.

  Im Web: www.mietguru.at

• Immosuchmaschine.at

  Die Plattform Immosuchmaschine.at bietet den Nutzern umfangreiche Möglichkeiten, das Angebot zu filtern. So können Immobilien gezielt nach Bundesland oder Region ausgewählt werden. Wer eine Traumimmobilie in Kärnten oder Wien oder Vorarlberg sucht, der kommt hier schnell zum Ziel.

  Im Web: www.immosuchmaschine.at

• Immobilienscout24.at

  Ratgeber zu Fragen rund um Immobilien bietet Immobilienscout24.at ebenfalls neben den Kauf- und Verkaufsangeboten der Immobilien. Von Mietrecht bis Baurecht und Genehmigungen und Verordnungen helfen die Ratgeber Bauherren wie Mietern.

  Im Web: www.immobilienscout24.at

• Flatbee.at

  Provisionsfreie Immobilienangebote sind natürlich besonders interessant. Darauf hat sich Flatbee.at spezialisiert. Die besten Angebot vergleichen – das bietet Flatbee.at. Denn nach der Suche ist vor dem Vergleich. Ebenfalls wichtig: mit dem Preisbarometer verschafft man sich schnell einen Überblick über Marktentwicklung und Occasionen.

  Im Web: www.flatbee.at

Häufige Fragen

Kann man als Deutscher in Österreich ein Haus kaufen?

Der Hauskauf kann in Österreich auch als Deutscher vollzogen werden. Dies sichert die EU-Mitgliedschaft Österreich. Landwirtschaftliche Immobilien in Österreich können jedoch nicht erworben werden.

Was muss ich beachten wenn ich in Österreich ein Haus kaufe?

Wer in Österreich ein Haus kaufen will, kann dies nur nach österreichischem Recht tun. Das Vorgehen erfolgt zweistufig. Erster Schritt: Verkäufer und Käufer schließen im Rahmen eines Verpflichtungsgeschäfts (Titel) den Kaufvertrag. Zweiter Schritt: Der Immobilienerwerb wird in das Grundbuch eingetragen. Man spricht von Eigentumserwerb oder Modus.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Der Preis-Trend für Immobilien in Österreich zeigt nach oben. Mit Blick auf die vergangenen Jahre ist nun etwa ein Drittel mehr einzuplanen. Etwa 241.000 Euro erreichte der durchschnittliche Preis im Jahr 2018 Das sind 7 % mehr als im Vorjahr und 30,6 % mehr als fünf Jahre zuvor.

Kann man in Österreich eine Wohnung kaufen?

Der Immobilienerwerb ist in Österreich auch für Nicht-Österreicher möglich. Österreich lässt dies als EU-Mitgliedsland zu. Eine zusätzliche Erleichterung brachte die Wohnimmobilienkreditrichtlinie von 2016, die den Kauf von Immobilien und auch das grenzüberschreitende Kreditgeschäft berührt.

Wie teuer ist ein Haus in Österreich?

In der Wiener Kern-City liegt der Preis eines Quadratmeters für eine Wohnung ab 130 qm bei 25.851 Euro. Im 22. Bezirk von Wien (Donaustadt) ist die Lage wie folgt: Hier zahlt man für eine Wohnung mit 50 qm einen Quadratmeterpreis von 6.629 Euro. Der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter liegt in Klagenfurt dagegen bei 3.527 Euro (Quelle: immopreise.at).

Sind Immobilien in Österreich günstiger?

Nach den Kaufkraftdaten des Marktforschungsinstituts GfK liegt die Durchschnittsmiete für eine 80-Quadratmeter-Wohnung in Wien bei etwa 12.300 Euro pro Jahr. Ein Vergleich mit München: Hier liegt die Jahresmiete bei ca. 14.800 Euro. Dies spiegelt auch die höhere Kaufkraft der Münchner. Daher fließen über 50 % des jährlichen Netto-Gehalts von Münchnern wie Wienern in die Miete.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Die Immobilienpreise in Österreich erreichen bis zu 25.851 Euro/qm. In dieser Preisklasse liegt eine Wohnung in der Kern-City von Wien mit einer Größe ab 130 qm. In anderen Bezirken liegt der Quadratmeterpreis niedriger. Vergleicht man mit einer Wohnung in der Donaustadt, dem Wiener 22. Bezirk, zahlt man für 50 qm einen Preis von 6.629 Euro/qm.