Mietnebenkosten: Verjährung

Wann tritt bei Mietnebenkosten Verjährung ein? Fast noch wichtiger ist die Frage nach der Abrechnungsfrist, also der Frist, innerhalb welcher der Vermieter die Nebenkostenabrechnung erstellten und dem Mieter zustellen muss. Denn wenn die Abrechnungsfrist versäumt ist, wird die Nachzahlung der Nebenkosten erst gar nicht fällig…

Mietnebenkosten: Verjährung der Nachforderung

Die Nachforderung aus einer Nebenkostenabrechnung verjährt regelmäßig nach 3 Jahren. Diese Verjährungsfrist ist recht kurz, weswegen der Vermieter hier besonders achtsam sein sollte. Eine weitere und eventuell sogar noch wichtigere Frist ist – wie schon erwähnt – die Abrechnungsfrist.

Abrechnungsfrist verfallen? Das wird teuer!

Die Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung wird erst fällig, wenn der Vermieter bei der Abrechnung der Nebenkosten die Abrechnungsfrist eingehalten hat. Verstreicht die Abrechnungsfrist ohne Zustellung der Nebenkostenabrechnung an den Mieter, kommt es erst gar nicht zur Fälligkeit der Nachforderung. Das ist dann für den Vermieter ebenso peinlich wie teuer.

Wann beginnt die Verjährungsfrist nach der Nebenkostenabrechnung?

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht im § 195 BGB eine Verjährungsfrist von 3 Jahren vor. Diese beginnt mit dem Ende des Jahres, in welchem der Anspruch entstand. Wann entsteht aber laut Mietrecht der Anspruch des Vermieters aus der Nebenkostenabrechnung? Dies geschieht, indem aus einer Nebenkostenabrechnung eine Nachforderung an den Mieter entsteht.

§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB: die Abrechnungsfrist

Der § 556 Abs. 3 Satz 2 des BGB legt fest, dass der Vermieter seine Nebenkostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen hat. Läuft diese Frist fruchtlos ab, ist eine Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen. Einzige Ausnahme: der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, wie es im § 556 Abs. 3 Satz 3 des BGB steht.

Lassen Sie mich das mit drei einfachen Beispielen verdeutlichen.

1. Beispiel 1 für die Berechnung der Mietnebenkosten-Verjährungsfrist
   Nehmen wir mal an, der Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr 2015. Damit beginnt die Abrechnungsfrist mit dem 01.01.2016 und läuft bis zum 31.12.2016. Stellt der Vermieter die Nebenkostenabrechnung dann am 11.10.2016 zu, so beginnt die Mietnebenkosten-Verjährungsfrist mit dem 01.01.2017 und läuft bis einschließlich 31.12.2019.
2. Beispiel 2 für die Berechnung der Mietnebenkosten-Verjährungsfrist
   Nehmen wir wieder an, der Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr 2015. Die Abrechnungsfrist läuft vom 01.01.2016 bis zum 31.12.2016. Stellt der Vermieter die Nebenkostenabrechnung dann am 10.01.2017 zu, dann hat der Vermieter die gesetzliche Abrechnungsfrist nicht eingehalten und die Mietnebenkosten-Verjährungsfrist beginnt erst gar nicht zu laufen. In diesem Fall muss der Mieter die Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung nicht begleichen.
3. Beispiel 3 für die Berechnung der Mietnebenkosten-Verjährungsfrist
   Nehmen wir die gleiche Sachlage wie im 2. Beispiel an, gehen jedoch davon aus, dass der Vermieter die verspätete Zustellung der Nebenkostenabrechnung nicht zu vertreten hat. In diesem Fall beginnt die Mietnebenkosten-Verjährungsfrist mit dem 01.01.2018 und läuft bis zum 31.12.2020.

Die Verjährungsfrist der Mietnebenkosten beträgt also stets drei Jahre, so sie denn zu Laufen beginnt. Der Beginn der Verjährungsfrist der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung beginnt in dem Jahr, welches auf das Jahr folgt, in welchem die Forderung entstand. Die Mietnebenkosten-Verjährungsfrist gilt sowohl für Ansprüche des Mieters wie des Vermieters. Wer sich als Mieter eine Rückzahlung erhofft, muss ebenfalls auf das Verstreichen der Verjährungsfrist achten.

Ablauf der Verjährungsfrist: was passiert mit der Forderung des Vermieters?

Klare Antwort: nüscht! Wenn der Vermieter seine Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung nicht innert der Mietnebenkosten-Verjährungsfrist von drei Jahren erhalten hat, dann gilt der Anspruch auf die Zahlung im Allgemeinen als verjährt. Der Vermieter kann dann seinen Anspruch an den Mieter nicht mehr geltend machen. Gleiches gilt umgekehrt für Forderungen des Mieters an den Vermieter.

Kann die Verjährungsfrist gehemmt werden?

Ja, sie kann. Allerdings müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein, damit die Verjährung gehemmt wird.

Hemmung der Mietnebenkosten-Verjährung

Eine Hemmung der Verjährungsfrist tritt gemäß § 203 BGB dann ein, wenn Verhandlungen über die bereits bestehende Forderung stattfinden. Diese Verhandlungen müssen allerdings ernsthafter Natur sein. Dies kann auch ein Widerspruch des Mieters gegen die Nebenkostenabrechnung sein, aufgrund derer die Nebenkostenabrechnung geprüft und Verhandlungen zwischen den beiden Parteien geführt werden.

§ 204 BGB: Hemmung durch Unterbrechung der Verjährung

Der § 204 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sieht auch die Möglichkeit der Unterbrechung der Verjährung vor. Im BGB sind eine Reihe von Gründen aufgeführt, welche zu einer solchen Unterbrechung der Verjährung führen können. Zu diesen Gründen gehören das unter anderem das Vorliegen einer Leistungsklage oder einer Feststellungsklage. Ebenso zählt zu den Gründen für eine Unterbrechung der Verjährung die Zustellung eines Mahnbescheides.

Welche Auswirkung hat die Hemmung durch Unterbrechung auf die Verjährungsfrist?

Wenn es durch einen der im § 204 BGB genannten Grund zu einer Unterbrechung der Verjährung kommt, so beginnt die Verjährung wieder zu laufen, sobald der Grund nicht mehr vorliegt. Allerdings läuft die Verjährungsfrist nur noch den um die bereits abgelaufene Zeit bis zum Eintritt des Grundes verminderten Betrag.

Neubeginn der Mietnebenkosten-Verjährungsfrist

Im § 212 des BGB ist geregelt, wann die Verjährungsfrist der Forderung von Neuem zu laufen beginnen kann. Auch die Dauer der Verjährungsfrist kann unter Umständen von den bereits genannten drei Jahren abweichen.

Ein Antrag des Gläubigers auf eine gerichtliche oder behördliche Vollstreckungsverhandlung wäre ein solcher Grund. Wenn der Schuldner den Anspruch anerkennt, wäre ein weiterer Grund dafür. Man geht von einem Anerkennen der Forderung seitens des Schuldners aus, wenn dieser zum Beispiel eine Zahlung an den Gläubiger leistet oder eine Sicherheitsleistung stellt.

Erlangt der Gläubiger einen rechtskräftigen Titel gegen den Schuldner, beginnt die Verjährungsfrist ebenfalls neu zu laufen und beträgt sogar 30 Jahre. Wer sich jetzt schon als Sieger sieht und im Geiste Triumphe feiert, der sollte sich nochmals vergegenwärtigen, dass all dies erfordert, dass eine Forderung aus der Nebenkostenabrechnung besteht, dass beispielsweise Abrechnungsfrist eingehalten wurde.

Zusammenfassung: Die Frage, wie hoch die Nebenkosten sind, gehört zu den häufigen Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Aus diesem Grund ist es für beide Seiten hochinteressant, wie denn nun gesetzliche Regelungen in Bezug auf Verjährungsfristen konkret aussehen. Die wesentlichen Punkte zur Mietnebenkosten-Verjährung deshalb noch mal kurz und knapp geklärt:

• Bei jeder Berechnung von Nebenkosten müssen Vermieter wie Mieter einige Grundsätze beachten. Hierzu gehören das Einhalten der Betriebskostenverordnung aber auch bestimmte Anforderungen in Bezug auf Abrechnungen. Wer Fristen versäumt, egal welche Partei, hat bei einem Widerspruch schlechtere Karten.
• Vermieter sollten darauf achten, ihre Forderungen rechtzeitig geltend zu machen. Die Abrechnung zu den Mietnebenkosten muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach der Abrechnungs-Periode schriftlich vorliegen. Dieser muss seine Abrechnung ebenfalls nach 12 Monaten monieren, falls er Zweifel an deren Rechtmäßigkeit hat. Es gibt aber auch hier Ausnahmen: Der Vermieter kann sich mit der Nebenkostenabrechnung länger Zeit lassen, wenn er eine mögliche Verspätung nicht selbst verschuldet hat. Dann kann also die entsprechende Forderung auch nach Ablauf der sonst üblichen 12 Monate geltend gemacht werden. Die Mietnebenkosten-Verjährung geht in diesem Fall in die Verlängerung.
• Mieter sollten nicht auf eine Mietnebenkosten-Verjährung spekulieren. Wenn ein Verzug in der Begleichung eintritt, werden in der Regel Mahngebühren fällig und es wird alles noch teurer für den Nutzer der Wohnung. Erst wenn ein Vermieter innerhalb von drei Jahren seine Ansprüche auf Begleichung der Nebenkosten anmahnt, verfallen und verjähren seine Ansprüche. Der Vermieter hat in einem solchen Fall kein Recht mehr, die ausstehenden Beträge einzufordern. Beginnen tut diese Verjährung immer am Jahresanfang des kommenden Jahres. Beispiel: Wenn dem Mieter die Abrechnung bei Einhaltung der Abrechnungsfrist am 10.10.2016 zukommt, beginnt man ab dem 1.1.2017 zu zählen. Entscheidend ist das Datum des Erhalts der Nebenkostenabrechnung. Ganz juristisch korrekt ist auch nur der Anspruch des Vermieters erloschen, die Begleichung der Abrechnung einzufordern. Der Mieter kann aber aufgrund des ihm nun zustehenden Rechtes der Leistungsverweigerung (wegen der Verjährung) das Begleichen der Rechnung verweigern.
• Ist die Mietnebenkosten-Verjährung eingetreten, hat der Vermieter schlechte Karten. Eine Zahlung nach dem Ende der Verjährungsfrist kann unter Umständen sogar als nicht gerechtfertigte Bereicherung des Vermieters angesehen werden. Der Mieter hat in diesem Fall das Recht, diese verjährte Zahlung wieder vom Vermieter zurück zu fordern. In diesem Falle ist auch nicht von einer Anerkenntnis der Schuld auszugehen, unter dessen Umständen eine Rückzahlung nicht möglich wäre. Ähnliches gilt für Ansprüche des Mieters, welche etwa aus dem Vorhandensein eines Guthabens entsteht.

Mieter sollten trotzdem nicht darauf hoffen, dass die Forderungen irgendwann verjähren. Besser ist, offene Forderungen des Vermieters sehr gründlich prüfen zu lassen. Und zwar von einem Fachmann. Denn viele Abrechnungen des Vermieters sind auch heute noch immer fehlerhaft. Ein Laie kann diese Fehler aber meist nicht erkennen und zahlt unrechtmäßige Beträge an seinen Vermieter. Darum noch einmal der Tipp, wirklich jede Kleinigkeit zu prüfen, bevor die Forderung einfach überwiesen wird. Es gibt schließlich nichts ärgerlicheres als Geld aus unberechtigten Forderungen quasi zu verschenken.

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