Nicht zuletzt wegen der steigenden Nachfrage an Wohnraum in Großstädten erfährt das Mietrecht auch 2016 große Änderungen. Diese sollen bestehende Mieter schützen und Wohnungssuchenden die Suche ein wenig erleichtern, und das, ohne die finanziellen Interessen von Vermietern zu schädigen. Folglich betreffen die Änderungen viele Themenbereiche; diese bedürfen zum Verständnis einer Übersicht.
Mietpreisbremse wird in weiteren Bundesländern eingeführt
Aus Sicht der Mieter betrifft die wichtigste Änderung die Mietpreisbremse. Diese trat bereits zum 1. Juni 2015 in Kraft, wird in der Praxis allerdings nicht immer umgesetzt. Viele Vermieter nutzen die hohe Nachfrage aus und setzen bei Neuvermietungen Preise jenseits der erlaubten Steigerung an; als Folge zeigen sich keine positiven Auswirkungen auf das Gesamtbild. Dennoch planen nun weitere Bundesländer, etwa Niedersachsen, Thüringen und Brandenburg, die Einführung der Preisbremse – für Mieter in diesen Bundesländern ist das zumindest in der Theorie eine Erleichterung, da die Mieten fortan nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmieten liegen dürfen.
Neben der Ausweitung der Mietpreisbremse werden aktuell noch weitere Maßnahmen diskutiert. So plant Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD), die Berechnung des Mietspiegels zu verbessern. Denn in vielen Fällen waren die angesetzten Richtwerte nicht realitätsnah, sodass die Wirkung der Mietpreisbremse praktisch annulliert wird. So fließen bislang lediglich die Vergleichsmieten der letzten vier Jahre in die Berechnung ein; geht es nach der Politik, soll dieses Zeitfenster künftig auf zehn Jahre ausgeweitet werden, damit auch ältere Neuvermietungen ins Gewicht fallen. Dies könnte jedoch zum Nachteil von Vermietern werden, da ältere Mietpreise meistens deutlich günstiger waren, sodass die Vergleichswerte insgesamt sinken würden. Im schlimmsten Fall erfahren Immobilien dadurch einen Wertverlust. Mieter dürften sich im Gegenzug über diese Änderung freuen.
Mieterhöhung nach Modernisierung: SPD möchte zweite Mietrechtsnovelle durchsetzen
Ebenfalls im Zusammenhang mit Mietpreiserhöhungen steht die zweite Mietrechtsnovelle. Diese betrifft die Mieterhöhung in Folge von Modernisierungen: So bieten Modernisierungsmaßnahmen wie eine energetische Sanierung bislang ein Schlupfloch, um die Miete überdurchschnittlich stark erhöhen zu dürfen, nämlich um bis zu elf Prozent. Von dieser Möglichkeit machen viele Vermieter Gebrauch; betroffen sind sowohl Bestandsmieter als auch Neuvermietungen. Mit der Mietrechtsnovelle soll die Erhöhung auf maximal acht Prozent gedeckelt werden. Dazu kommt die geplante Kappungsgrenze, laut der die Miete innerhalb von acht Jahren um maximal 50 Prozent steigen darf.
Im selben Zug soll außerdem die tatsächliche Wohnungsgröße zur Berechnungsgrundlage für die Miete werden. Hintergrund: Viele Vermieter geben die Quadratmeterzahl nicht ganz korrekt an, um höhere Mieten aufgrund des Quadratmeterpreises verlangen zu können. Dieser Nachteil für Mieter soll künftig entfallen.
Änderungen im Mietrecht: 2016 ändert sich einiges für Vermieter. (#01)
Für Mieter: Bonität wird wegen großer Wohnungsnachfrage noch wichtiger
Diese Änderungen bedeuten jedoch nicht, dass es leichter wird, den Zuschlag für eine Wohnung zu erhalten. Denn unabhängig von den preislichen Restriktionen haben Vermieter immer noch die volle Entscheidungsfreiheit, an wen sie ihr Objekt vergeben. Faktoren wie die Bonitätsauskunft werden also auch weiterhin eine Rolle spielen – und das ist absolut gesetzeskonform. Denn: Als Privatpersonen können Vermieter zwar nicht ohne Genehmigung eine Bonitätsprüfung der potenziellen Mieter durchführen, allerdings können sie eben diese Erlaubnis als Bedingung voraussetzen (die sogenannte SCHUFA-Klausel). Vermieter möchten sich schließlich gegen Zahlungsausfälle absichern, im Extremfall sogar gegen Mietnomaden.
Das bedeutet in der Praxis: Wohnungssuchende sind nicht verpflichtet, dem Eigentümer eine Bonitätsauskunft zu übermitteln, müssen dann jedoch damit rechnen, den Zuschlag für die Wohnung nicht zu bekommen. Gerade in Großstädten wie München, Hamburg oder Frankfurt kommen zahlreiche Bewerber auf ein Wohnobjekt, sodass Eigentümer stets Mieter finden, die ihre Zahlungsfähigkeit auch nachweisen können bzw. wollen. An den Vergabekriterien für Wohnimmobilien ändert sich also auch 2016 nichts; eher im Gegenteil, wird die finanzielle Hürde aufgrund der Marktverhältnisse ein wenig höher.
Es ist deswegen empfehlenswert, die eigene Bonität stets im Auge zu behalten, um im Falle einer Wohnungssuche eine positive Auskunft übermitteln zu können. Dank verschiedener Online-Plattformen ist dies kostenlos und unmittelbar möglich; besonders Menschen, die in absehbarer Zeit einen Umzug planen, sollten von dieser Möglichkeit unbedingt Gebrauch machen.
Bestellerprinzip wird zum Fall für das Gericht
In der Summe wird die Wohnungssuche in Wachstumsregionen damit nicht gerade einfacher. Eine wesentliche Erleichterung sollte deswegen das Bestellerprinzip bringen, das ebenfalls im Juni 2015 eingeführt wurde. Laut diesem muss die Maklerprovision stets vom Besteller getragen werden, sodass Mieter nicht mehr automatisch bis zu 2,38 Kaltmieten zusätzlich per Einmalzahlung leisten mussten, sondern nur dann, falls sie selbst aktiv einen Makler beauftragen – und das war und ist eher selten der Fall.
Als Konsequenz dieser wichtigen Änderung verzeichnete die Maklerbranche einen starken Einbruch. Und deswegen wurde bereits geklagt – allerdings ohne Erfolg. Die Kläger, zwei Immobilienmakler, beriefen sich auf die Bedrohung ihrer wirtschaftlichen Existenz sowie Behinderung der Berufsausübung und forderten die Einstellung des Bestellerprinzips; dies wurde vom Bundesverfassungsgericht jedoch abgelehnt.
Im Fokus stehen deswegen nun die Versuche einiger Makler, das Bestellerprinzip zu umgehen. So existieren Fälle, in denen Makler bereits Geld für eine Wohnungsbesichtigung verlangten. Der Vorwurf, dass es sich dabei um erschlichene Maklergebühren handelt, liegt auf der Hand; aktuell wird der Fall vor dem Landgericht Stuttgart verhandelt. Das Ergebnis wird in jedem Fall eine Signalwirkung auf die Maklerbranche haben, denn inzwischen ist bekannt, dass es sich dabei nicht um Einzelfälle handelt.
Schärfere Auflagen: Neubauten werden teurer
Immobilienbesitzer müssen sich seit einigen Jahren mit der Energiebilanz auseinandersetzen. Dies gilt speziell für Neubauten; im Zuge der geplanten Energiewende wurde die Energieeinsparverordnung (EnEV) zum Januar 2016 weiter verschärft:
- Der Primärenergiebedarf muss mindestens 25 Prozent geringer sein als bislang.
- Die Dämmung muss um 20 Prozent verbessert werden.
- Wichtig: Die Änderungen gelten für alle Neubauten, also sowohl für private als auch für gewerblich genutzte Gebäude.
Neubauten bedeuten damit zwangsläufig erhöhte Baukosten. Diese können nur in begrenztem Maße auf die künftigen Mieter umgelegt werden, denn an dieser Stelle kommen erneut die bereits erwähnten Mietpreisregulierungen ins Spiel. Da weiterhin neuer Wohnraum benötigt wird, befürchten Branchenexperten, durch die erhöhten EnEV-Auflagen die Motivation potenzieller Bauherren einzubremsen. Diese Sorge könnte sich jedoch als unbegründet erweisen, da Immobilien in Großstädten weiterhin als sehr lukrative Anlage gelten.
Ein weiterer Aspekt in Neubauten ist die Rauchmelderpflicht. Diese gilt in vielen Bundesländern, beispielsweise Bayern und Baden-Württemberg, bereits seit 2013. Doch nun ziehen auch die verbleibenden Länder Berlin, Sachsen und Brandenburg nach. Im Detail gibt es geringfügige Unterschiede zwischen den Bundesländern (die Infos zu Berlin gibt es hier), als generelle Vorgabe gilt jedoch, dass Rauchmelder in den wichtigsten Zimmern vorhanden sind und funktionieren. Auch eine regelmäßige Überprüfung ist vorgeschrieben. Die rund 400 jährlichen Todesopfer durch Brände in Wohnungen sollen damit auf ein Minimum reduziert werden.
Wohngeld mit starker Steigerung seit 1. Januar 2016
Abschließend noch der Blick auf eine Änderung, die gut für Mieter ist, ohne Vermietern einen Nachteil zu verschaffen. Diese betrifft die Anhebung des Wohngeldes seit Januar 2016. Geringverdiener mit Anrecht auf Wohngeld profitieren von einer deutlichen Erhöhung; durchschnittlich gibt es nun 39 Prozent mehr Wohngeld. Begründet wurde die Anhebung mit einer Angleichung an die bundesweit steigenden Mietpreise. Es profitieren etwa 870.000 Haushalte in Deutschland von dieser Anpassung.
An den Kriterien für Wohngeld ändert sich dagegen nichts: Nach wie vor dürfen nur Haushalte, deren Mieter die Miete nicht ausschließlich aus eigenen Einkünften aufbringen können, Wohngeld beantragen.
Fazit: Änderungen mieterfreundlich, aber noch ausbaufähig
Zusammengefasst scheinen viele der bereits umgesetzten und geplanten Änderungen Mietern stark entgegenzukommen. Einzig die praktische Durchführung zeigt noch Verbesserungspotenzial. Die vorhandenen Nachteile für Vermieter werden damit begründet, dass Immobilien nach wie vor äußerst gewinnbringend sind, falls sie in Wachstumsregionen liegen. Darüber hinaus werden zunächst höhere Kosten wie durch die EnEV auf lange Sicht durch eine höhere Gebäudesubstanz relativiert.
Das Ziel, eine für alle Beteiligten zufriedenstellende Lösung zu schaffen, ist damit noch nicht endgültig erreicht; viel wird von den Entscheidungen auf politischer Ebene in den nächsten Monaten abhängen.
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