Bestellerprinzip – was ist das, für wen ist das und wofür gibt es das?

Die Maklergebühren haben lange Zeit vor Mietern Probleme bereitet. Auch dann, wenn sie den Makler nicht beauftragt haben, wurden die Gebühren durch den Vermieter umgelegt. Mit dem Bestellerprinzip ist das nicht mehr möglich.

Das Bestellerprinzip und sein Ziel

Das Bestellerprinzip ist am 1. Juni 2015 in Kraft getreten und damit inzwischen fast 2 Jahre aktiv. Festgehalten ist dies im Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) im § 1 Abs. 1a. Als ein wichtiger Teil im Mietrechtnovellierungsgesetz legt das Bestellerprinzip fest, dass der Makler von der Person bezahlt werden muss, die ihn auch beauftragt. Das war vor dem Inkrafttreten nicht der Fall. Potentielle Mieter, die sich auf die Suche nach einer Wohnung gemacht haben, mussten zusätzlich teilweise hohe Maklerkosten tragen. Selbst dann, wenn sie den Makler gar nicht beauftragt haben. Ganz wichtig ist der Fakt, dass das Bestellerprinzip ausschließlich für die Vermittlung von Mietverträgen gilt. Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, der muss nach wie vor die Maklergebühren übernehmen, wenn der Käufer dies fordert.

Gegen den Eintritt vom Bestellerprinzip wurden Klagen durch zwei Makler eingereicht. Unter dem Az. 1 BvR 1015/15 lehnte das Bundesverfassungsgericht diese Klagen ab.

Interessant ist der Blick auf die Veränderungen, die sich durch das Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Wohnungen ergeben. Bevor das Prinzip umgesetzt und rechtlich verankert wurde, hat die Rechtssprechung besagt, dass der Makler durch den Mieter bezahlt werden muss, wenn der Vermieter dies angibt, der potentielle Mieter also über die Gebühren informiert war. Nun ist es so, dass Makler die Provision nur dann durch den Mieter erhalten, wenn sie vom Mieter einen schriftlichen Auftrag erhalten haben. Hat der Vermieter den Makler beauftragt und ist der Mieter damit einverstanden, die Provision zu übernehmen, ist dies rechtlich dennoch nicht möglich.

Video:Marco von Reeken zeigt Alternative zum Bestellerprinzip

Probleme für den Makler bei Bestandswohnungen

Viele Makler haben Wohnungen im Bestand, die durchaus auf die Suche von Mietern passen können. Nimmt der Mieter nun Kontakt zu dem Makler auf und gibt seine Suchkriterien an, dann kann der Makler diesem natürlich auch Wohnungen aus seinem Bestand anbieten. Das Wohnungsvermittlungsgesetz besagt jedoch, dass der Makler für dieses Angebot erst einmal die Zustimmung des Vermieters einholen muss, um die Wohnung dem Mieter anbieten zu können. Mit dem Eintritt des Bestellerprinzips ist es jedoch so, dass ein Mieter lediglich dann Provision zahlen muss, wenn der Makler allein aus seiner Anfrage heraus auch Kontakt mit dem Vermieter aufgenommen hat.

Hat der Vermieter bereits im Rahmen von einer anderen Anfrage die Zustimmung gegeben, dass die Wohnung angeboten werden darf, hat ein Makler nicht mehr die Möglichkeit, die Provision erneut zu verlangen. Dieser Teil des Bestellerprinzips gilt auch dann, wenn der Auftrag direkt über den Mieter kam. Für den Makler ist dies natürlich ein Problem, denn viele Wohnungen werden natürlich mehreren Interessenten angeboten. Nimmt der erste Interessent die Wohnung nicht, zahlt dieser auch keine Provision. Von weiteren Interessenten, die dann vielleicht zum Mieter werden, darf jedoch keine Provision mehr genommen werden.

Für wen hat das Bestellerprinzip also Vorteile?

Die Vorteile liegen natürlich in erster Linie bei den Mietern, die sich auf die Suche nach einer neuen Wohnung machen. Der angespannte Wohnungsmarkt mit immer höher werdenden Preisen ist generell für Mieter ein schwieriges Pflaster. Durch die zusätzlichen Kosten, die Provisionen der Makler mit sich gebracht haben, war es teilweise nicht möglich, Wohnungen zu nehmen, die sonst vielleicht gut gepasst hätten. Für die Vermieter aber war es einfach, einen Makler zu beauftragen und die Kosten auf die Mieter umzulegen. Durch das Bestellerprinzip ist diese Handlung nun nicht mehr möglich. Damit könnte sich der Wohnungsmarkt entspannen. Allerdings zeigt sich auch die Problematik, dass immer mehr Vermieter darauf verzichten, Makler zu beauftragen. Warum es aber dennoch sinnvoll sein kann, einen Makler in Anspruch zu nehmen, wird noch erläutert.

Video:Maklertricks: Zahlt am Ende doch der Mieter? | Panorama | NDR

Die Versuche, das Bestellerprinzip zu umgehen

Es war nur eine Frage der Zeit, bis sich die ersten Versuche zeigen, das Bestellerprinzip zu umgehen. Hier sind Vermieter ganz besonders kreativ, denn immerhin sind das nun für sie entstehende Kosten, mit denen vorher nicht kalkuliert wurde. Im Laufe der Zeit hat sich immer mehr durchgesetzt, dass Vermieter, oder die Makler in deren Auftrag, Gebühren gelistet haben. Die Sprache ist von Beträgen im geringen dreistelligen Bereich. Erhoben werden diese Beträge als eine Vertragsgebühr oder auch als Schreib- oder Bearbeitungsgebühr. Wollen Mieter die Wohnung erhalten, hatten sie kaum eine Wahl, als die Gebühren zu begleichen. Für den Vermieter ist das zwar kein Ausgleich zu den hohen Kosten, die für den Makler fällig werden. Diese belaufen sich in der Regel auf die Höhe von zwei Monatskaltmieten. Aber: Mit dem Eintritt vom Bestellerprinzip haben die Vermieter immer mehr die Möglichkeit, in die Verhandlung mit den Maklern zu gehen. Die teilweise hohen Preise wurden angepasst und verringert.

Zu den Gebühren gibt es bereits Urteile. So hat das Landgericht Stuttgart entschieden, dass eine Gebühr, gestellt durch den Makler, in Höhe von 35 Euro für die Wohnungsbesichtigung nicht zulässig ist.

Auch wenn sich teilweise schwarze Schafe in der Branche zeigen und es Makler gibt, die versuchen, das Bestellerprinzip zu umgehen, so ist dies doch die Minderheit. Wird ein Verstoß gegen das Gesetz nachgewiesen, dann kann dem Makler die Lizenz entzogen werden. Auch haben Mieter die Möglichkeit, die Gebühren, die ihnen zu Unrecht in Rechnung gestellt werden, wieder zurückzufordern. Dafür haben sie bis zu drei Jahre Zeit. Mieter, die für die Vermittlung von einer Wohnung seit dem Eintritt vom Bestellerprinzip zur Gebührenzahlung aufgefordert wurden, können sich an einen Anwalt wenden oder beim Mieterverein diese Gebühren kontrollieren lassen.

Der Makler hat einen besonders großen Vorteil: Der Immobilienmarkt ist seine Stärke. Das heißt, er weiß genau, was auf diesem gerade passiert und kann sehr gut einschätzen, wie gefragt ein Objekt ist. Zudem hat er meist einen soliden Kundenstamm, sodass er Mietwohnungen schneller vermitteln kann. (#01)

Warum kann ein Makler eine gute Wahl sein?

Das Bestellerprinzip hat wieder einmal mehr die Frage nach vorne gebracht, ob die Beauftragung von einem Makler eigentlich notwendig ist. Tatsächlich zeigt sich eine Reihe von Vorteilen für beide Seiten, wird sich dafür entschieden, den Makler in Anspruch zu nehmen.

1. Die Vorteile für Anbieter von Mietwohnungen
   Makler haben das Fachwissen auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung und zudem die Zeit, eine Wohnung so anzubieten, dass der Vermieter die höchstmöglichen Kosten erhalten kann. So übernimmt ein Makler die Beratung und die Vorarbeiten. Er führt mit den potentiellen Mietern die Besichtigung durch, ist deren Ansprechpartner und beantwortet Fragen. Bevor die Wohnung auf den Markt kommt, kann der Makler noch einen Blick auf den Zustand werfen und genau erkennen, wo die Vor- und Nachteile liegen. So kann der Wert der Wohnung realistisch eingeschätzt werden. Mit den richtigen Fotos, die von einem Makler gemacht werden, erfolgt zudem eine effektive Bewerbung der Wohnung. Der Makler hat einen besonders großen Vorteil: Der Immobilienmarkt ist seine Stärke. Das heißt, er weiß genau, was auf diesem gerade passiert und kann sehr gut einschätzen, wie gefragt ein Objekt ist. Zudem hat er meist einen soliden Kundenstamm, sodass er Mietwohnungen schneller vermitteln kann. Für den Vermieter bedeutet dies, dass er sich viel Zeit spart und damit natürlich auch Geld, das ihm verloren gehen würde, müsste er die Zeit in die Betreuung der potentiellen Mieter investieren. In diesem Zusammenhang kann es also durchaus sinnvoll sein, die Maklerprovision zu übernehmen und von den Erfahrungen zu profitieren. Dabei sollten Vermieter jedoch darauf achten, den Ruf des Maklers zu kennen. Bewertungen durch Kunden sowie Erfahrungen anderer Vermieter sind hier eine große Hilfe.
2. Vorteile für Mieter von Wohnungen
   Auch wenn das Bestellerprinzip natürlich in erster Linie für die Mieter ins Leben gerufen wurde, so kann es sinnvoll sein, sich dennoch bei der Wohnungssuche an einen Makler zu wenden und die Provision in Kauf zu nehmen. Dies beginnt bereits bei der Beschreibung der Objekte. Makler müssen sich an bestimmte Vorgaben halten, was die Ehrlichkeit in den Beschreibungen betrifft. Das heißt, sie dürfen Fluglärm oder ähnliche Problematiken nicht verschweigen. Zudem sind die Exposés objektiv erstellt und meist sehr ausführlich gehalten.
   Wer sich auf die Suche nach einer Mietwohnung macht, der hat meist noch nicht viel Erfahrung im Bereich der Marktkenntnis sammeln können. Das heißt aber auch, dass er diesen nicht richtig einschätzen kann. Wird durch den Mieter ein Makler beauftragt, dann agiert dieser im Sinne seines Kunden und wird seine Marktkenntnis nutzen, um die Vorteile für den Mieter herauszuholen. Gerade dann, wenn die Suche nach einer Wohnung sehr schnell vonstatten gehen muss, ist das eine große Hilfe.

Natürlich muss die Chemie zwischen Makler und Kunde stimmen und daher kann es hilfreich sein, sich bei der Suche nach einem guten Makler Unterstützung zu holen. (#02)

Der Preis der Wohnung spielt ebenso eine Rolle. Die Höhe der Mietpreise steigt in vielen Teilen Deutschlands an. Das heißt aber auch, dass Mieter oft gar nicht wissen, ob sie vielleicht zu viel bezahlen. Makler jedoch schätzen Preise realistisch ein und bieten nur selten Mietwohnungen an, die über dem preislichen Durchschnitt liegen. Immerhin haben sie einen Ruf zu verlieren und unzufriedene Kunden sind nicht das Ziel von einem Makler.

Der nächste Punkt in der Liste der Vorteile ist der Fakt, dass in der Objektdatenbank von einem Makler das eine oder andere Schmuckstück liegen kann, das auf dem Markt noch gar nicht zu finden ist. Wer sich in die Datenbank aufnehmen lässt, der hat zudem die Möglichkeit, sich vor der Veröffentlichung von Angeboten die Exposés zeigen zu lassen. Dadurch haben bereits viele Kunden eine Wohnung gefunden, auf die sie vielleicht gar nicht aufmerksam geworden wären.

Natürlich muss die Chemie zwischen Makler und Kunde stimmen und daher kann es hilfreich sein, sich bei der Suche nach einem guten Makler Unterstützung zu holen. Online gibt es inzwischen spezielle Makler-Suchen, mit denen sich in der Umgebung der Anbieter finden lässt, der am besten zu den eigenen Vorstellungen passt und diese abdecken kann. Ein Test kann sich auf jeden Fall lohnen.

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