Schon der Beginn des Mietverhältnisses steht häufig unter keinem guten Stern. Der Grund: Mieter und Vermieter streiten sich über die zu erbringende Mietkaution. Sie stellt eine Sicherheitsleistung und Zahlungspflicht zugleich dar.
Inhaltsverzeichnis: Das erwartet Sie in diesem Artikel
Die Mietkaution: Gesetzliche Regelung und Arten
Wenn ein Mieter eine neue Wohnung beziehen möchte, darf der Vermieter eine Mietkaution verlangen. Sie dient der Sicherheit und kann nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Behebung von Schäden, die durch den Mieter zu verantworten sind und nicht repariert wurden, verwendet werden. Für den Mieter hingegen stellt die Kaution keine Sicherheit, sondern eine hohe Zahlungsverpflichtung dar. Wichtig: Die Erhebung einer Kaution muss im Mietvertrag festgehalten werden.
Das sagt das Gesetz zur Mietkaution
Der Gesetzgeber erlaubt das Erheben einer Kaution, wenn ein Mietvertrag geschlossen wird. Der Vermieter muss die Sicherheit zinsbringend anlegen und darf sie als Faustpfand einsetzen. Das heißt, dass der auf maximal drei Netto-Kaltmieten festgelegte Betrag zur Bedienung von Ansprüchen aus einem Mietverhältnis verwendet werden darf. Es ist aber nicht erlaubt, die Kaution freiweg für alle Forderungen nutzen.
Erlaubt sind nur diese Ansprüche:
- durch den Mieter verursachte Schäden in der Wohnung
- ausstehende Mieten
- ausstehende Nachzahlungen und nicht gezahlte Nebenkosten
- aus Rechtsstreitigkeiten entstandene Kosten
Grundlage für die Erhebung einer Kaution ist eine schriftliche Vereinbarung. Diese wird meist nicht zusätzlich getroffen, sondern im Mietvertrag aufgenommen. Wurde dort eine Hinterlegung vereinbart, finden die Vorschriften des BGB Anwendung, was die Höhe und Anlage der Kaution angeht. Wichtig: Die Höhe der Kaution darf höchstens drei Monatskaltmieten betragen, sie kann aber auch geringer ausfallen. Dies gilt nur für einen privaten Mietvertrag! Wer eine gewerbliche Kaution erbringen muss, kann auch mit bis zu sechs Kaltmieten als Kautionsbetrag rechnen.
Damit die Kaution als Sicherheit verwendet werden kann, muss nicht nur die Art der Zahlung, sondern auch die Art der Kaution im Mietvertrag genannt werden. ( Foto: Adobe Stock- alejandro)
Diese Arten von Immobilienkautionen sind üblich
Damit die Kaution als Sicherheit verwendet werden kann, muss nicht nur die Art der Zahlung, sondern auch die Art der Kaution im Mietvertrag genannt werden. Der Mieter selbst kann die Kaution auf verschiedene Weisen erbringen: Überweisung, Bar- oder Ratenzahlung sind möglich. Wichtiges Detail: Die Zahlung der Mietkaution in Raten ist erlaubt, der Vermieter darf deren Begleichung nicht auf einen Schlag verlangen.
Hier noch einmal die verschiedenen Arten der Kaution im Überblick:
Barkaution
Bei der Barkaution wird das fällige Geld in bar überreicht. Der Mieter bekommt eine Quittung über die Zahlung, denn auch er möchte die nötige Sicherheit haben. Die Überweisung der Kaution wird ebenfalls als Barkaution bezeichnet.
Der Mieter hat das Recht, einen Beleg über die Art der Geldanlage zu verlangen. Die Kaution ist ab Beginn des Mietverhältnisses laut Mietvertrag fällig.
Tipp: Bei einer Ratenzahlung darf der gesamte Kautionsbetrag auf drei gleich große Raten aufgeteilt werden. Die erste Rate wird entsprechend BGB mit dem Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Raten werden mit den üblichen Monatsmieten gezahlt.
Kombination aus Bürgschaft und Kaution
Wird die Mietkaution niedriger angesetzt, kann über den noch offenen Betrag (bis zur Höhe von drei Monatskaltmieten) eine Bürgschaft verlangt werden oder der Mieter kann eine solche anbieten. Der Vermieter ist nicht zur Annahme des Vorschlags verpflichtet.
Verpfändung
Vermieter können Mietern die Möglichkeit der Verpfändung als Sicherheit anbieten. Herangezogen werden können dann beispielsweise Sparbücher, Wertpapiere oder andere Geldanlagen. Zudem kann der Mieter ein Sparbuch anlegen und verpfändet dieses an den Vermieter.
Kaution per Bürgschaft
Eine dritte Partei übernimmt die Absicherung des Mietvertrags. In der Funktion eines Bürgen können Verwandte des Mieters ebenso auftreten wie Banken, Versicherungen oder andere Privatpersonen. Häufig sind es die Eltern, die für ihr Kind die Kaution als Bürgschaft übernehmen.
Das ist beispielsweise bei Studenten, die das erste Mal in eine eigene Wohnung ziehen, vergleichsweise häufig. Vorteilhaft ist dabei, dass das Geld nicht angelegt und verwaltet werden muss, denn es wird lediglich eine schriftliche Vereinbarung über die Bürgschaft getroffen. Die Sicherheit für den Vermieter ist dennoch gegeben.
Wichtig dabei ist, dass Vermieter nicht verpflichtet sind, eine Bürgschaft als Mietkaution zu akzeptieren. Zudem ist es nicht gestattet, eine Barkaution und eine Bürgschaft zu verlangen, sofern die Kaution bereits drei Monatskaltmieten betrug.
Kautionsversicherung
Verschiedene Versicherungen bieten eine Mietkautionsversicherung an, bei der jährlich ein festgelegter Beitrag an die Versicherung gezahlt wird.
Die Kautionskasse oder Versicherung wird den künftigen Mieter zuerst überprüfen, die Bonität wird dabei kalkuliert.
Der Gesetzgeber verlangt, dass die Kaution sicher und zinsbringend angelegt wird. ( Foto: Adobe Stock- jaguardo)_
Anlage und Rückzahlung der Mietkaution
Die Mietkaution wurde an den Vermieter übergeben – und nun? Wie geht es jetzt weiter? Der Gesetzgeber verlangt, dass die Kaution sicher und zinsbringend angelegt wird. Dafür hat der Vermieter verschiedene Optionen zur Verfügung.
Ganz wichtig dabei ist, dass die Mietkaution getrennt vom eigenen Vermögen des Vermieters angelegt werden muss.
Eine Vermischung ist nicht erlaubt, auch wenn später eine centgenaue Aufrechnung möglich wäre. Meist wird daher ein klassisches Sparkonto bei einer Bank eröffnet, was sowohl durch den Mieter als auch durch den Vermieter möglich ist.
Solange sich beide Mietparteien einig sind und geltende Regelungen zur Mietkaution beachtet werden, ist die Anlage des Geldes auf fast alle Weisen möglich.
Wem gehören die Zinsen?
Die Maßgabe, dass das Geld, das als Sicherheit für die später intakt zu übergebende Wohnung zinsbringend angelegt werden muss, lässt es vermuten: Die Zinsen gehören immer dem Mieter.
Daher darf der Vermieter das Geld auch nicht zu Hause oder in einem Tresor aufbewahren, der übliche Zinssatz muss sichergestellt werden. Auch wenn die Zinsen auf dem Sparbuch mittlerweile verschwindend gering sind, kommen am Ende je nach Mietdauer doch einige Euro zusammen.
Die Zinsen sind steuerpflichtig und müssen bei der Einkommenssteuererklärung als Gewinne aus Kapitalanlagen angegeben werden. Um das zu verhindern, sollte ein Freistellungsauftrag bei der Bank eingerichtet werden.
Wenn das Mietverhältnis endet und Schäden in der Wohnung festgestellt werden, darf der Vermieter die zur Reparatur fälligen Beträge von der zurückbehaltenen Kaution bezahlen. ( Foto: Adobe Stock- Kaspars Grinvalds)
Der Einbehalt der Kaution durch den Vermieter
Wenn das Mietverhältnis endet und Schäden in der Wohnung festgestellt werden, darf der Vermieter die zur Reparatur fälligen Beträge von der zurückbehaltenen Kaution bezahlen. Dies gilt auch bei Mietrückständen. Jedoch muss zwischen wirklichen Schäden und typischen Abnutzungsspuren unterschieden werden. Letztere sind durch die Miete abgegolten, nur tatsächliche Schäden müssen beim Auszug behoben werden. Wer das als Mieter nicht macht, muss damit rechnen, dass die Kaution nur in verminderter Höhe ausgezahlt wird. Einbehalten werden darf der Betrag, der zur Renovierung der Wohnung nötig ist.
Wird die Wohnung wie vertraglich vereinbart übergeben, muss die Barkaution ausgehändigt werden. Wichtiger Tipp für Mieter: Die Auszahlung sollte ebenso wie die Einzahlung der Kaution unbedingt dokumentiert werden, um eventuellen späteren Forderungen entgegenzutreten.
Für die Rückzahlung der Kaution sieht der Gesetzgeber einen zeitlichen Rahmen von drei bis sechs Monaten vor. Eine Ausnahme bildet dabei die noch offene Zahlung der Nebenkosten, sofern zu erwarten ist, dass diese nachgezahlt werden müssen. Erfolgt die Abrechnung der Nebenkosten nur einmal jährlich, darf die Kaution bis zu 12 Monate zurückbehalten werden. Dies gilt allerdings nur für die Höhe der zu erwartenden Nachzahlung, der Restbetrag muss umgehend ausgezahlt werden.
Hilfreiche Informationen rund um die Mietkaution
Die folgenden Punkte rund um die Kaution werden immer wieder erfragt oder führen zu Streitigkeiten bei den beteiligten Mietparteien:
- Während des Mietverhältnisses ist kein Zugriff auf die Kaution erlaubt. Sie dient nur als Sicherheit nach Beendigung des Mietvertrags.
- Der Mieter muss zuerst die Möglichkeit bekommen, vorliegende Schäden selbst zu beheben. Nur dann, wenn dieser Forderung nicht nachkommt, ist der Zugriff auf die Kaution zur Begleichung der Reparaturkosten erlaubt.
- Normale Gebrauchsspuren sind kein Schaden, der durch den Mieter zu begleichen ist.
- Mieter müssen eine Kautionsabrechnung bekommen, aus der Forderungen und Fristen klar ersichtlich sind.
- Schäden, die erst nach der Übergabe und nach Anfertigung eines unterzeichneten Protokolls festgestellt werden, sind nicht mehr dem Mieter anzulasten.
- Bei Wechsel des Wohnungseigentümers übernimmt dieser alle Rechte und Pflichten, dazu zählt auch die Kautionsverwaltung.
