Wohnen zur Miete ist in Deutschland ein beliebtes Wohnkonzept. Mieter und Vermieter haben allerdings einiges zu beachten. Nachfolgend vier Tipps über Rechte und Pflichten beim Auszug aus einer Mietwohnung.
Rechte & Pflichten beim Auszug: Die neuesten Info`s für Mieter und Vermieter
Mieten ist Luxus, denn der Preis für eine Mietwohnung ist in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Trotzdem ist das Wohnen zur Miete heute für viele Menschen eine attraktive Alternative zum Kauf von Eigentum.
Eine Mietwohnung erlaubt flexible und schnelle Veränderungen. Je nach Vertrag haben Mieter die Möglichkeit innerhalb einer kurzen Zeitspanne wieder umzuziehen. Hier kommt der erste Stolperstein ins Spiel und zwar der Mietvertrag. Laut § 542 Absatz 2 BGB gilt, dass ein Mietverhältnis auf eine vorgeschriebene Zeit mit Ablauf dieser Frist endet.
Außerordentliches Kündigungsrecht besteht, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, wie § 543 Absatz 2 BGB erläutert. Wer mietet, ist nicht immer im Vorteil. Besonders, wenn Mieter und Vermieter keine neutrale und sachliche Basis haben. Hinsichtlich des Auszugs kann ein schlechtes Mieter-Vermieter-Verhältnis zum nervenaufreibenden und schwierigen Drahtseil-Akt werden.
Vermieter stehen vor der Aufgabe einen geeigneten Bewohner zu finden, während sich Mieter im Laufe des Wohnverhältnisses oft dem Belieben des Hausherrn ausgesetzt fühlen. Einen Überblick zum Thema Mietrecht bieten die folgenden vier Tipps:
Rechte & Pflichten Auszug: Wohnen zur Miete ist in Deutschland ein beliebtes Wohnkonzept. Mieter und Vermieter haben allerdings einiges zu beachten. (#01)
Tipp 1 Kündigung: Wann kündigen Mieter oder Vermieter ein Wohnverhältnis?
Bevor es zum Auszug aus einer Mietwohnung kommt, erfolgt die Kündigung. Sowohl die Mieter einer Wohnung als auch der Vermieter haben das Recht auf eine Kündigung des Mietverhältnisses.
Entweder pünktlich nach Ablauf der festgelegten Wohnzeit inklusive Kündigungsfrist oder in einzelnen Fällen unter besonderen Beweggründen unverzüglich. Die meisten Mietverträge enthalten eine Klausel zur Kündigungsfrist, die größtenteils drei Monate beträgt.
Wichtig ist hier, dass das Kündigungsschreiben spätestens am dritten Tag des folgenden Monats den Vermieter erreicht. Laut § 568 Absatz 1 BGB muss die Kündigung in schriftlicher Form erfolgen.
Außerordentliche Kündigungsgründe und Sonderkündigungsrechte der Mieter sind sowohl in § 561 Absatz 1 BGB bei Mieterhöhung als auch in § 569 Absatz 1 BGB bei Gefährdung der Gesundheit möglich.
Der Vermieter hat es etwas „schwerer“ als der Mieter das Mietverhältnis aufzulösen. Dennoch rechtfertigen folgende Gründe die Aufkündigung des Mietvertrages:
- Zahlungsrückstand,
- Unpünktliche Zahlung,
- Störung des Hausfriedens,
- Vernachlässigung der Mietsache,
- Untervermietung an Dritte und
- Unterhaltung eines Gewerbes in der Mietwohnung.
Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist kein Grund zur fristlosen Entlassung aus dem Mietvertrag. Hier bleibt die Kündigungsfrist bestehen, die in der Regel drei Monate beträgt.
In den letzten Jahren ist die Zahl an Eigenbedarfskündigung gestiegen. Wichtig ist, den Eigenbedarf als Vermieter zu realisieren, ansonsten steht der Hausherr in der Beweispflicht, wie der BGH 2017 bestätigte.
Video: Eigenbedarfskündigung GbR als Vermieter – So wehrst Du Dich gegen die Kündigung!
Tipp 2 Vermieteransprüche: Welche Ansprüche hat der Vermieter, während des Mietverhältnisses nach der Kündigung?
Nach der ordentlichen Kündigung ist es für den Vermieter an der Zeit einen neuen Hausbewohner zu suchen. Am besten auf eine unkomplizierte und schnelle Weise, die das Mietobjekt attraktiv präsentiert.
Das Internet bietet die optimale Präsentationsplattform und Fotos sind in vielen Fällen die überzeugenden Argumente für potentielle neue Bewohner. Wenn der Vermieter Fotos in der Wohnung des Mieters macht, ohne, dass der alte Mieter zustimmt, ist das eine Missachtung der Intimsphäre.
In solchen Fällen steht das Besitzrecht des Hausbewohners über dem Eigentumsrecht des Hausbesitzers. Ohne Erlaubnis des Mieters ist das Fotografieren der Mietwohnung nicht erlaubt.
Für den Vermieter ist es zwingend notwendig, den Mieter um seine Zustimmung zu bitten, um Fotos von der Mietwohnung machen zu dürfen. Wahlweise kann er darauf verzichten und das Objekt fotografieren, sobald die Wohnung leer steht. Eine Ausnahme bilden Beweisfotos bei Schäden in der Wohnung.
In die gleiche Kategorie fällt das Thema Wohnungsbesichtigung. Der Vermieter ist berechtigt die Wohnung zu betreten, um das Objekt neuen Mietern zu präsentieren. Im Vorfeld erfolgt eine Absprache mit dem derzeitigen Bewohner hinsichtlich einer Terminabstimmung.
Ohne Vorankündigung ist es dem Vermieter nicht erlaubt die Mietwohnung zu betreten. Betritt der Vermieter die Wohnung ohne Wissen des Mieters mit einem Zweitschlüssel, ist dies eine Verletzung der Privatsphäre. Ausschließlich der aktuelle Bewohner des Mietobjektes hat das Recht zu entscheiden, wer die Wohnung betreten darf.
Rechte & Pflichten Auszug: Für den Vermieter ist es zwingend notwendig, den Mieter um seine Zustimmung zu bitten, um Fotos von der Mietwohnung machen zu dürfen. (#02)
Tipp 3 Schönheitsreparaturen: Welche Renovierungsarbeiten bezahlt der Mieter vor dem Auszug?
Nach dem Ende eines Wohnverhältnisses, steht dem Mieter nicht nur der Umzug und damit einhergehend das Packen von Kartons bevor, sondern auch die eventuellen Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung.
Mietverträge enthalten in der Regel einen Absatz über sogenannte Schönheitsreparaturen. Hierbei handelt es sich um Instandsetzungen und Ausbesserungen in der Mietwohnung.
Der Bundesgerichtshof hat mehrfach über Schönheitsreparatur-Klauseln, wie starre Renovierungsfristen, in Mietverträgen entschieden und die Urteile fielen in den meisten Fällen zu Gunsten der Mieter aus.
Kaum eine Klausel erfüllt die strengen Vorgaben des BGH, um wirksam in Kraft zu treten. Laut § 535 Absatz 1 BGB ist der Vermieter nämlich dazu verpflichtet das Mietobjekt während des Wohnverhältnisses in dem Zustand zu erhalten, in welchem sich die Wohnung zum Zeitpunkt des Einzugs befand.
Nicht alle Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietvertrag sind rechtsgültig.
Grundsätzlich hängen Schönheitsreparaturen von unterschiedlichen Faktoren ab. Zum einen spielen Mietdauer und Beschaffenheit der Wohnung und zum anderen der Arbeitsumfang bedeutende Rollen.
Laut § 538 BGB sind Renovierungsarbeiten, die durch den vertragsmäßigen Gebrauch zu einer Abnutzung führten, nicht vom Mieter zu tragen. Vereinbarungen im Mietvertrag zum Streichen, Tapezieren oder der Reinigung nach dem Auszug stehen auf einem anderen Blatt. Ein besenreines Mietobjekt ohne Abfall oder Schmutz zu übergeben, ist ein Muss.
Rechte & Pflichten Auszug: Nicht alle Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietvertrag sind rechtsgültig. (#03)
Tipp 4 Wohnungsübergabe: Was gilt es für Mieter und Vermieter zu beachten?
Der Tag des Auszuges kostet oftmals die meiste Kraft. Sowohl Mieter als auch Vermieter stehen bei der Wohnungsübergabe unter Druck, wenn es im Vorfeld Probleme in punkto Kündigung, Besichtigung oder Reparatur gab.
Laut § 546 Absatz 1 BGB gilt, dass der Mieter das Objekt nach dem Ende der Mietzeit übergeben muss, weshalb die Wohnungsübergabe am letzten Tag der Mietzeit stattfindet. Bei der Übergabe gilt es für Mieter und Vermieter unter anderem Folgendes zu beachten:
- Beweisfotos: Fotos von vorhandenen Mängeln des Mietobjekts zum Zeitpunkt des Einzuges sind bei der Wohnungsübergabe Gold wert. Sie sind ein wichtiger Beweis.
- Übergabeprotokoll: Ein beidseitig unterschriebenes Übergangsprotokoll vom Tag des Einzuges bietet für beide Parteien im Nachhinein eine wichtige Sicherheit.
- Nachweise: Fielen im Laufe der Wohnzeit Schönheitsreparaturen auf freiwilliger Basis an, ist es bei der Wohnungsübergabe Zeit, Belege für den Vermieter auszuweisen. Laut § 555a Absatz 3 BGB ersetzt der Vermieter die entstandenen Kosten in angemessenem Umfang.
- Zählerstände: Für den Mieter ist es eine zusätzliche Sicherheit vor der offiziellen Abnahme der Zählerstände ein Beweisfoto zu machen, um nach dem Auszug nur die eigenen Kosten zu tragen.
- Mietkaution: Ist eine Kaution für das Objekt hinterlegt, erhalten Mieter einen Teilbetrag zurück, wenn die Übergabe ordnungsgemäß war. Behält der Vermieter einen Teil der Mietkaution ein, so beläuft sich der Betrag auf die Höhe der eventuellen Nachzahlungen für die Nebenkosten.
Zwangsläufig ist es nicht nötig, dass Mieter und Vermieter zu diesem Übergabetermin persönlich erscheinen. Sowohl der Mieter als auch der Vermieter haben das Recht eine Vollmacht für eine dritte Person auszustellen.
Fazit:
Kündigung und Auszug einer Wohnung bergen hohes Konfliktpotential
Die Gründe für einen Auszug aus einer Mietwohnung sind facettenreich. Sie reichen von Belastungen der Wohnsituation bis hin zu persönlichen Veränderungen, wie Familienzuwachs oder Job- und damit einhergehendem Wohnortwechsel.
Nicht immer sind Mieter und Vermieter unschuldig, wenn es zum Aufheben eines Mietverhältnisses kommt. Der Auszug birgt daher ein hohes Konfliktpotential.
Eine vertrauensvolle Basis zwischen Mieter und Vermieter beugt den häufigsten Streitgründen vor, eine rechtliche Absicherung ebenso, indem sich beide Parteien über Rechte und Pflichten informieren.
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